Naves Logísticas Industrializadas Build to Suit: Por qué este Modelo Domina el Nuevo Desarrollo Logístico en España

La transformación del desarrollo logístico en España

Durante años, gran parte de las plataformas logísticas en Europa se desarrollaban bajo esquemas inmobiliarios especulativos. Los promotores construían naves logísticas estándar esperando captar operadores una vez finalizada la obra. Sin embargo, esa lógica está cambiando con rapidez. El crecimiento del comercio electrónico, la reorganización de las cadenas de suministro y la creciente complejidad de la distribución omnicanal están impulsando una nueva generación de naves logísticas diseñadas específicamente para cada operador.

En este escenario, el modelo build to suit (BTS) se ha consolidado como uno de los formatos más utilizados en el desarrollo de naves logísticas industrializadas en España. A diferencia de los desarrollos especulativos tradicionales, donde el edificio se proyecta sin un usuario final definido, el enfoque build to suit parte de una premisa distinta: la infraestructura logística se diseña desde el inicio en función de las necesidades operativas de un operador concreto.

Este planteamiento permite integrar desde las primeras fases de proyecto variables que hoy resultan decisivas para la eficiencia logística. Entre ellas destacan la automatización intralogística, la altura útil del edificio, la configuración de muelles de carga, la capacidad energética de la instalación o la integración de sistemas de almacenamiento automatizado, siguiendo principios propio arquitecturas modulares industriales a gran escala, donde el diseño del edificio responde directamente a criterios de producción, eficiencia y uso específico.

El resultado es una evolución significativa en la forma de concebir las plataformas logísticas. Las naves industriales dejan de proyectarse únicamente como espacios de almacenamiento para entenderse como infraestructuras productivas altamente especializadas, donde arquitectura, ingeniería y operación logística se desarrollan de forma coordinada. Este enfoque permite mejorar el rendimiento estructural y optimizar el ciclo de vida del activo logístico.

Según el informe “Spain Industrial & Logistics Market Outlook” elaborado por Savills, el mercado logístico español mantiene una fuerte demanda estructural impulsada por el comercio electrónico, la reconfiguración de las cadenas de suministro y el crecimiento de la logística de última milla. El estudio señala que los nuevos desarrollos logísticos se orientan cada vez más hacia proyectos adaptados a operadores concretos, lo que explica la expansión del modelo build to suit en los principales hubs logísticos del país.

Qué es exactamente una nave logística build to suit

El término build to suit hace referencia a un modelo de desarrollo inmobiliario en el que el promotor diseña y construye un edificio de acuerdo con las especificaciones técnicas y operativas de un usuario previamente identificado.

En el ámbito logístico, este enfoque permite incorporar desde el inicio múltiples parámetros que influyen directamente en el rendimiento operativo del edificio. La arquitectura de la nave se adapta a las necesidades del operador, integrando variables como alturas libres superiores a 11 o 14 metros, grandes luces estructurales, sistemas avanzados de automatización intralogística o configuraciones específicas de muelles de carga.

Este nivel de personalización también facilita la incorporación de infraestructuras técnicas complejas, como áreas destinadas a logística de temperatura controlada, espacios optimizados para operaciones de cross-docking o instalaciones energéticas alineadas con estrategias ESG (Environmental, Social and Governance).

La capacidad de adaptar el edificio a procesos logísticos específicos explica por qué el modelo build to suit se ha convertido en una opción atractiva tanto para operadores logísticos como para promotores e inversores institucionales. Para el operador, el edificio funciona como una extensión directa de su sistema logístico. Para el promotor o el inversor, la existencia de un contrato de arrendamiento a largo plazo con un inquilino previamente definido reduce de forma significativa el riesgo financiero del proyecto.

El crecimiento del mercado logístico español

El auge del modelo build to suit también está estrechamente vinculado al crecimiento del sector logístico en España durante la última década. El país se ha consolidado progresivamente como uno de los mercados logísticos más dinámicos del sur de Europa, impulsado por su posición geográfica estratégica y por el desarrollo de infraestructuras de transporte cada vez más eficientes.

El informe “Spain Logistics Market Outlook” de Savills señala que el volumen de contratación logística continúa creciendo en los principales mercados nacionales, especialmente en Madrid, Barcelona, Valencia y Zaragoza, donde se concentra gran parte de la actividad logística del país gracias a su conectividad multimodal y su proximidad a grandes centros de consumo.

Según datos de CBRE Research, la contratación logística en España superó los 2,7 millones de metros cuadrados en 2025, reflejando una demanda sólida por parte de operadores nacionales e internacionales.

Este crecimiento responde a varios factores estructurales. El primero es el aumento sostenido del comercio electrónico, que exige infraestructuras capaces de gestionar grandes volúmenes de pedidos con tiempos de entrega cada vez más reducidos. El segundo es el proceso de nearshoring industrial, mediante el cual muchas empresas están reorganizando sus cadenas de suministro para acercar la producción a los mercados europeos. El tercero es la consolidación de España como plataforma logística estratégica entre Europa, África y América, apoyada en su red de puertos, infraestructuras ferroviarias y corredores logísticos.

En este contexto, la demanda de nuevas plataformas logísticas continúa creciendo. Sin embargo, existe un matiz relevante: los operadores ya no buscan únicamente superficie logística disponible, sino edificios cada vez más especializados y adaptados a procesos operativos complejos.

Industrialización constructiva en las plataformas logísticas

Fuente: Gemini

La expansión del modelo build to suit está estrechamente relacionada con otro fenómeno que gana relevancia en el sector AECO: la industrialización constructiva aplicada a edificios logísticos.

Las naves logísticas presentan características especialmente adecuadas para sistemas constructivos industrializados. Las grandes luces estructurales, la repetición modular de elementos constructivos y la relativa estandarización tipológica permiten optimizar gran parte del proceso edificatorio mediante soluciones prefabricadas.

En muchos desarrollos logísticos contemporáneos se utilizan estructuras prefabricadas de hormigón capaces de cubrir luces de entre 30 y 40 metros, lo que permite crear amplios espacios interiores libres de pilares intermedios y facilita la implantación de sistemas de almacenamiento automatizado.

Los paneles de cerramiento industrializados también desempeñan un papel relevante, ya que mejoran el comportamiento térmico del edificio y permiten ejecutar la envolvente con mayor rapidez y precisión técnica. A esto se suman las cubiertas técnicas optimizadas para instalaciones fotovoltaicas, cada vez más presentes en plataformas logísticas de nueva generación.

La industrialización constructiva contribuye además a mejorar la planificación de obra. En proyectos logísticos build to suit, los plazos de ejecución suelen ser un factor crítico, ya que el operador necesita poner en marcha la plataforma en una fecha concreta vinculada a su estrategia de expansión o reorganización logística. 

La prefabricación estructural y la modularidad de los sistemas constructivos permiten reducir los tiempos de construcción y mejorar el control de calidad en obra, al tiempo que facilitan la incorporación de soluciones basadas en materiales avanzados que mejoran el rendimiento y optimizan el ciclo de vida del activo logístico. En muchos casos, los plazos de ejecución de plataformas logísticas de gran escala pueden situarse entre 8 y 12 meses, dependiendo de la superficie total del edificio y de la complejidad de las instalaciones técnicas.

soluciones basadas en materiales avanzados que mejoran el rendimiento y optimizan el ciclo de vida del activo logístico

Personalización operativa y diseño logístico avanzado

La principal ventaja del modelo build to suit reside en su capacidad para integrar desde el inicio las necesidades operativas del usuario. En lugar de adaptar procesos logísticos a un edificio existente, el enfoque BTS permite diseñar la arquitectura de la nave como parte del propio sistema logístico.

En plataformas logísticas de nueva generación, esta integración implica analizar desde la fase de proyecto múltiples variables técnicas: flujos de mercancías, niveles de automatización, robotización de procesos o gestión energética del edificio. Estas decisiones influyen directamente en la configuración espacial de la nave, desde la organización de los pasillos logísticos hasta la distribución de zonas operativas.

Muchos centros logísticos contemporáneos incorporan sistemas automatizados de almacenamiento y clasificación, como robots móviles autónomos (AMR), sistemas shuttle o tecnologías de picking automatizado. Estas soluciones requieren configuraciones espaciales muy específicas que resultan difíciles de implantar en edificios concebidos originalmente para almacenamiento convencional.

El diseño build to suit permite optimizar parámetros fundamentales para la operativa logística, entre ellos la disposición de pasillos de circulación, la distribución de muelles de carga, la integración de zonas de cross-docking o la reserva de espacios destinados a sistemas intralogísticos automatizados.

De este modo, la nave logística deja de ser un simple contenedor industrial para convertirse en una infraestructura diseñada como extensión directa del sistema operativo del operador logístico.

El papel de la sostenibilidad en los nuevos desarrollos logísticos

Fuente: Canva

La sostenibilidad se ha convertido en otro de los factores determinantes en el desarrollo de nuevas plataformas logísticas. Los proyectos build to suit permiten incorporar desde el diseño estrategias destinadas a mejorar el rendimiento energético del edificio y reducir su impacto ambiental a lo largo de su ciclo de vida.

Entre las soluciones más habituales destacan las cubiertas preparadas para instalaciones fotovoltaicas de gran escala, sistemas de iluminación LED inteligente, infraestructuras para movilidad eléctrica o estrategias de gestión eficiente del agua. Estas medidas contribuyen a reducir los costes operativos del edificio y a mejorar su comportamiento ambiental.

Muchos desarrollos logísticos contemporáneos buscan además certificaciones ambientales internacionales como BREEAM o LEED, que evalúan parámetros relacionados con eficiencia energética, uso de recursos, calidad ambiental interior o gestión del ciclo de vida del edificio.

El informe “Spain Industrial & Logistics Market” elaborado por CBRE señala que la sostenibilidad se ha consolidado como uno de los principales criterios de inversión en el sector logístico. Los activos que incorporan mejores prestaciones ambientales tienden a mantener mayor valor a largo plazo y presentan menor riesgo de obsolescencia, un factor especialmente relevante para inversores institucionales que gestionan carteras inmobiliarias bajo criterios ESG.

Nuevos proyectos logísticos como ejemplo del modelo

La expansión del modelo build to suit puede observarse en numerosos desarrollos logísticos recientes en España, donde promotores y operadores colaboran desde las primeras fases del proyecto para diseñar infraestructuras adaptadas a necesidades operativas específicas.

Un ejemplo representativo es el proyecto promovido por Logicor en Tarragona, donde se está desarrollando una plataforma logística de aproximadamente 28.000 metros cuadrados concebida para responder a los requerimientos operativos de un operador logístico concreto.

Este tipo de proyectos incorpora habitualmente grandes luces estructurales, sistemas constructivos industrializados y soluciones técnicas orientadas a facilitar la automatización logística. La planificación del edificio se desarrolla de forma coordinada entre promotor, ingenierías y operador logístico, lo que permite optimizar tanto la eficiencia operativa como los plazos de ejecución.

Casos como este reflejan una tendencia cada vez más extendida: las plataformas logísticas actuales se diseñan como infraestructuras productivas altamente especializadas, donde arquitectura, ingeniería y logística se integran desde el inicio del proceso de desarrollo.

El impacto del modelo build to suit en la inversión logística

La expansión del modelo build to suit (BTS) también está modificando la lógica de inversión dentro del mercado logístico español. Durante años, una parte significativa del desarrollo industrial se basaba en promociones especulativas destinadas a captar demanda una vez finalizada la construcción. Sin embargo, la creciente complejidad de las operaciones logísticas ha desplazado el interés hacia proyectos diseñados específicamente para un operador concreto.

Desde el punto de vista financiero, el modelo build to suit introduce un elemento clave: la existencia de un contrato de arrendamiento a largo plazo desde el inicio del desarrollo. Este factor reduce la incertidumbre para promotores e inversores, ya que el activo se entrega con un flujo de ingresos previamente asegurado.

Según el informe “Spain Industrial & Logistics Market Outlook” elaborado por Savills, el mercado logístico español mantiene una fuerte demanda estructural impulsada por el comercio electrónico, la reconfiguración de las cadenas de suministro y el crecimiento de la logística de última milla. El estudio señala que los nuevos desarrollos logísticos se orientan cada vez más hacia proyectos adaptados a operadores concretos, lo que explica la expansión del modelo build to suit en los principales hubs logísticos del país. Esta tendencia ya se refleja en desarrollos recientes de construcción industrializada en España, donde la ejecución de plataformas logísticas está evolucionando hacia modelos más precisos, eficientes y adaptados a las necesidades operativas de cada operador.

Los edificios desarrollados bajo esquemas build to suit suelen ofrecer contratos de arrendamiento más largos y mayor estabilidad en los ingresos, lo que mejora el perfil de riesgo del activo para fondos de inversión y vehículos institucionales especializados en real estate logístico.

La presión sobre el suelo logístico y la planificación territorial

El crecimiento del modelo build to suit también está relacionado con un factor territorial: la creciente escasez de suelo logístico en ubicaciones estratégicas.

Los principales hubs logísticos españoles (Madrid, Barcelona, Valencia o Zaragoza) concentran gran parte de la actividad logística debido a su conectividad con redes de transporte, puertos y grandes áreas metropolitanas. En muchos de estos mercados, la disponibilidad de superficie logística moderna se sitúa en niveles muy reducidos.

Según Savills, en algunos submercados prime la tasa de disponibilidad se mantiene por debajo del 4 %, lo que limita la posibilidad de encontrar edificios existentes capaces de adaptarse a operaciones logísticas avanzadas.

Ante esta situación, numerosos operadores optan por impulsar desarrollos build to suit en colaboración con promotores especializados. Este modelo permite asegurar ubicaciones estratégicas y diseñar infraestructuras logísticas adaptadas a necesidades operativas concretas.

Desde una perspectiva urbanística, esta dinámica está impulsando el desarrollo de nuevos parques logísticos planificados, especialmente en torno a corredores de transporte y plataformas intermodales. La planificación territorial empieza a considerar estas instalaciones como infraestructuras estratégicas para la competitividad económica, favoreciendo la aparición de nuevas áreas logísticas en entornos bien conectados con las principales redes de transporte.

Replicabilidad del modelo en diferentes tipologías logísticas

Aunque el modelo build to suit ha ganado visibilidad en grandes plataformas logísticas regionales, su aplicación se está extendiendo progresivamente a otras tipologías de infraestructura logística.

Uno de los ámbitos donde este enfoque está creciendo con rapidez es el de los centros logísticos de última milla, diseñados para optimizar la distribución en entornos urbanos densos. En estos casos, el diseño build to suit permite adaptar el edificio a operativas específicas de reparto urbano, integrando zonas de clasificación rápida, espacios para flotas eléctricas o áreas destinadas a microhubs logísticos.

Otra tipología emergente es la de los centros logísticos altamente automatizados, donde la arquitectura del edificio se diseña directamente en función de los sistemas intralogísticos que se instalarán en su interior. Tecnologías como robots móviles autónomos, sistemas automatizados de almacenamiento o soluciones avanzadas de picking robotizado requieren configuraciones espaciales muy precisas que resultan difíciles de implementar en edificios estándar.

En ambos casos, el modelo build to suit facilita una integración temprana entre arquitectura, ingeniería y sistemas logísticos, mejorando la eficiencia operativa del edificio una vez en funcionamiento.

Hacia una nueva generación de infraestructuras logísticas

La consolidación del modelo build to suit refleja una transformación más profunda del sector logístico. Las plataformas logísticas ya no se conciben únicamente como edificios industriales destinados al almacenamiento, sino como infraestructuras productivas complejas, donde convergen arquitectura, ingeniería, tecnología y gestión energética.

En este escenario, la colaboración entre promotores, operadores logísticos, ingenierías y equipos de arquitectura resulta fundamental para diseñar instalaciones capaces de responder a las necesidades operativas contemporáneas.

España se encuentra en una posición favorable dentro de esta evolución. Su red de infraestructuras de transporte, su posición geográfica estratégica y el crecimiento sostenido del comercio electrónico continúan impulsando el desarrollo de nuevas plataformas logísticas en el país.

Para los profesionales del sector AECO (Architecture, Engineering, Construction and Operations), esta transformación abre oportunidades relevantes en ámbitos como la industrialización constructiva, el diseño de centros logísticos automatizados o la integración de sistemas energéticos avanzados en edificios industriales, especialmente mediante soluciones de fachadas industrializadas all-in-one orientadas a mejorar el rendimiento energético y el confort del edificio.

El modelo build to suit, combinado con soluciones constructivas industrializadas, se perfila así como uno de los formatos dominantes en el desarrollo logístico europeo durante la próxima década, consolidando una nueva generación de infraestructuras logísticas adaptadas a las exigencias de las cadenas de suministro contemporáneas.

Fuente portada: Gemini