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Preguntas frecuentes sobre Reformas en Comunidades de Propietarios

14
Marzo
2018
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Cada vez son más frecuentes las obras de mantenimiento y accesibilidad en las zonas comunes de los edificios, porque cada vez nuestros edificios son más antiguos, recordemos que más de un 50% del parque edificatorio es anterior a 1.970 (primera normativa sobre aislamiento térmico). Este factor temporal hace que cada cierto tiempo los elementos comunitarios requieran de un mantenimiento, además de que la normativa de accesibilidad poco a poco va incluyendo mejoras que implican una mayor adaptación de estos espacios.

Por ello muchas son los administradores de fincas o propietarios que buscan la mejor empresa o el mejor profesional que haga realidad su reforma, uno de lo lugares de consulta frecuente suele ser en las empresas de reformas en Páginas Amarillas

Sin embargo, a la hora de acometer este tipo de reformas es normal que surjan algunas cuestiones sobre reformas en comunidades de propietarios, del tipo cuándo son obligatorias, o si son siempre necesarias las licencias de obras o quién tiene que aprobarlas. Pues bien, a continuación resolveremos algunas de las preguntas más frecuentes y te contaremos cómo hay que proceder.

obras-comunidades-propietarios-edificios

Tipos de Obras frecuentes en zonas comunes de edificios

Las obras que se suelen realizar en las zonas comunes en los edificios se pueden catalogar o dividir en tres tipos:

Obras de Mantenimiento en Zonas Comunes de Edificios

Los propietarios del edificio deben responsabilizarse por el estado y la preservación del inmueble y las instalaciones comunes. Cuando nos referimos a obras de mantenimiento y de conservación no nos referimos a obras de mejora, pues se tratan de unas obras que tienen el simple objetivo de que todos los servicios funcionen correctamente y son obligatorias de realizar.

Dentro de las obras de mantenimiento, se consideran obras urgentes cuando son necesarias para garantizar la seguridad y habitabilidad del edificio.

 

Obras de Regeneración de Zonas Comunes de Edificios

Las obras de regeneración en las zonas comunes de edificios son acciones que consisten por ejemplo en modificar la estructura del edificio, rehabilitar la fachada, etc. Este tipo de obras no resultan obligatorias hasta que el edificio se incluye en un programa de regeneración y renovación urbana. Aunque no requieren de autorización por parte de la comunidad, sí que deben de ponerse de acuerdo para recaudar los fondos para acometerlas.

 

Obras de Accesibilidad

Las mejoras en accesibilidad para garantizar que todas las personas puedan acceder a su vivienda a través de la instalación de ascensores para minusválidos, rampas, baldosas… resultan obras obligatorias cuando una persona con algún tipo de discapacidad o un individuo mayor de 70 años la solicita.

¿Cómo deben tomarse las decisiones para realizar obras en Comunidades de Propietarios?

Según explica la Ley de la Propiedad Horizontal las obras deben de ser decididas y votadas por los propietarios de los edificios, y dependiendo de cuál sea el tipo de obra que se desea realizar necesitará un determinado número de votos para ser o no aprobada.

 

Unanimidad de votos

Se necesitará para las obras y cambios de mayor trascendencia. Como puede ser la reforma de la estructura del edificio o las zonas comunes, modificar la contribución económica o de participación de los propietarios, cambiar las competencias del presidente de la comunidad de vecinos.

 

Mayoría de votos (3/ 5 partes de los votos)

Son obras y acciones que tienen relación con los servicios de las zonas comunes, como son el ascensor y la contratación del portero o conserje.

 

Mayoría simple (mitad más uno en los votos de aprobación)

Son los tipos de obras restantes que no se incluyen en los otros apartados, que fácilmente pueden ser únicamente costeadas por los propietarios interesados como es la instalación de una antena para tener televisión de pago o la instalación de paneles solares fotovoltaicos y térmicos.

Las obras que resulten obligatorias como son las de mantenimiento o las de regeneración y accesibilidad (que se presentan en determinadas circunstancias) no necesitan ser votadas por junta de propietarios, sino que directamente se pueden realizar sin la necesidad de ser aprobadas en una junta.

 

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¿Son necesarias las licencias de obra en Comunidades de Propietarios?

Se pueden definir la licencia de obra como la autorización necesaria por parte del municipio para que se pueda ejecutar determinada obra en el edificio.

La licencia es totalmente necesaria si se quiere realizar una obra, construcción o reforma en el edificio, las únicas actuaciones que quedan fuera de necesitar licencia son las de cambiar solados, pintar y modificar instalaciones de agua, electricidad, saneamiento y calefacción, cuando sea en el interior de las viviendas.

Existen dos tipos de licencias de obras dependiendo de su envergadura, por lo que, las obras de mayor envergadura tendrán una licencia y las de menor envergadura otra. Cada municipio se encarga de clasificar la importancia de cada obra y con ello el tipo de licencia. Generalmente las obras de mayor envergadura son las que tienen un gasto económico elevado y una alta dificultad de obra, mientras que las de menor envergadura son todo lo contrario.

 

zonas-comunes-obras-comunidad-vecinos

 

Como las licencias varían en función del municipio, las empresas de reformas en Coruña puede realizar una obra de reforma en su zona con una licencia de obra menor y la misma obra en otra comunidad autónoma puede requerir una licencia de obra mayor, tanto el importe económico como el procedimiento administrativo sería diferente, siendo más costoso y complicado en el segundo caso.

¿Existen tipos de IVA reducidos para Reformas en Comunidades de Propietarios? 

El IVA en las obras de la comunidad es del 21% en obras de mantenimiento, pero en algunas ocasiones se puede reducir al 10% en obras de conservación y reparación. Para acogerse a esta reducción se deben cumplir ciertos requisitos:

  • El precio del material utilizado debe ser inferior al 40% del importe total de la obra.
  • Deben ser obras de recuperación que se realicen como mínimo después de 2 años después de su construcción, por lo que tiene que tener una antigüedad de 2 años.
  • Los propietarios que se beneficien de esta reducción vayan a darle un uso particular a la vivienda.

Con todas las dudas resueltas que puedan surgir sobre cómo acometer una reforma en las zonas comunes de un edificio, remarcar que existen ayudas a la conservación, accesibilidad y mejora de la eficiencia energética en algunos municipios y comunidades autónomas.

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