Diferencias entre Rehabilitación y Habitabilidad de Edificios

La diferencia existente entre habitabilidad y rehabilitación es bastante complicada de establecer. En ocasiones, se tiende a confundir la rehabilitación con habitabilidad por lo que, en este artículo, desglosaremos las diferencias entre ambos conceptos.

 

¿Qué se Entiende por Rehabilitación de una Vivienda?

Según el plan estatal de vivienda, una obra de rehabilitación es la que se realiza para mejorar las vivienda o edificios.

Se puede considerar rehabilitación de una propiedad las alteraciones y añadidos a la vivienda original para la mejora de su habitabilidad. Eso sí, siempre manteniendo los valores históricos y arquitectónicos que tuviera originalmente.

Además, se entiende por rehabilitación cuando las obras cumplan estas dos condiciones:

• Que el coste total de las obras del proyecto de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación. Si se hubiese efectuado aquella durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, según su valor de mercado. 

• Cuando más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales. Estos son fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

 

Obras Análogas a la Rehabilitación

Son obras análogas a la rehabilitación las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva. De tal forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.

También, las de refuerzo o adecuación de la cimentación. También las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados y drenajes para evitar humedades.

Por otro lado, se encuentran las de ampliación de la superficie construida. Sobre y bajo rasante, las de reconstrucción de fachadas y patios interiores y las de instalación de elementos elevadores. Entre ellos están incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Son obras conexas a la rehabilitación las que estén vinculadas a la misma de forma indisociable. Siempre que no constituyan el mero acabado u ornato de la edificación o pintura de la fachada. Su coste debe ser inferior al de las obras de rehabilitación más las obras análogas.

• Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
• Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua, climatización y protección contra incendios.
• Por último, las obras de rehabilitación energética. Son las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones. Con ellas, se reduce su demanda energética, el aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

 

¿Qué se Entiende por Habitabilidad de la Vivienda?

Al contrario que la rehabilitación, la habitabilidad de una vivienda es un concepto que no solo define el espacio físico. Tiene que ver mucho con el entorno que ofrece la vivienda.

La definición de habitabilidad de la Real Academia Española expone que se trata de una cualidad del término «habitable». En particular la que, con arreglo a determinadas normas legales , tiene un local o vivienda. 

En diccionarios de arquitectura, por otra parte, se establece que la «habitación» es un término que procede de la palabra latina «habitare». Significa «ocupar un lugar», «aposento» o «edificio para habitar».

Se trata de un concepto directamente relacionado con hogar, casa o vivienda.

 

Condiciones Mínimas de Habitabilidad de una Vivienda

Lo primero que se debe tener en cuenta es que la regulación de las condiciones de habitabilidad es muy variada. Cambia según la zona en la que residas y según la antigüedad del edificio o vivienda unifamiliar.

Aunque a nivel nacional, la legislación aplicable se encuentra recogida en la Orden de 29 de febrero de 1944, por la que se establecen las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas, y el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación. 

Son las comunidades autónomas y, en algunos casos, los municipios, los encargados de desarrollar estas normas generales y concretar los requisitos exigidos para las viviendas de sus respectivos territorios.

Por tanto, pese a que las normas son similares, a la hora de conocer las condiciones de habitabilidad que debe reunir el  inmueble, ¿qué hay que tener en cuenta?

• La ubicación de la vivienda, para poder acudir a la normativa correspondiente de su zona de residencia.

• La fecha de construcción del piso o casa, pues en los decretos se suelen estipular diferentes parámetros en función de la antigüedad de la vivienda. Así, no tiene que cumplir los mismos requisitos un piso edificado hace 50 años que uno de nueva construcción. Este dato puedes consultarlo en la escritura pública, la nota simple registral o en el Catastro.

Existen diferentes certificaciones administrativas obligatorias cuya concesión va a depender de que el inmueble cumpla con estas condiciones mínimas de habitabilidad.

Se trata, a rasgos generales, de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación (para el caso de viviendas de nueva construcción) o la Inspección Técnica de Edificios (ITE).

Como consecuencia, si vas a comprar un piso de obra nueva, necesitarás disponer de la licencia de primera ocupación, expedida por la autoridad competente, para poder entrar a vivir.

Si es de segunda mano, normalmente tendrás que pedir la cédula de habitabilidad y, en el caso de inmuebles con cierta antigüedad, deberás pasar periódicamente la ITE.

Por tanto, es necesario comprobar que el inmueble cumple con esas exigencias de habitabilidad mínimas.

 

Requisitos Generales de Habitabilidad en una Vivienda

Se realicen o no obras de rehabilitación en viviendas, hay que tener en cuenta las particularidades de cada comunidad autónoma y, a modo de referencia, te detallamos un ejemplo de las principales condiciones de habitabilidad exigidas por las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.

 

Fachada

Todas las viviendas deben contar con, al menos, uno de sus laterales exteriores, es decir, que den a la calle o a un patio, siempre que este cuente con las condiciones y dimensiones mínimas.

Además, la fachada del inmueble debe contar con una longitud mínima. En el caso de la Comunidad de Madrid, esta distancia debe alcanzar los 3 metros en adelante.

 

Dimensiones

¿Cómo de pequeño puede ser un inmueble para poder vivir en él? Según la normativa regional, la superficie útil de una vivienda puede llegar a los 25 metros cuadrados si se trata de un estudio compuesto por una zona común de al menos 12 metros cuadrados distribuidos para salón, comedor y cocina, más otro espacio para el aseo.

Fuera de este formato, las dimensiones no pueden ser inferiores de 38 metros cuadrados, constando en todo caso con salón-comedor, cocina, dormitorio y aseo.

 

Distribución

En cualquier caso, el cuarto de baño debe ser independiente y estar formado por inodoro, lavabo y ducha/bañera, además de no constituir una zona de paso.

La vivienda tiene que tener también obligatoriamente un equipo de cocina, ya sea en una una habitación aislada o de forma integrada en el salón comedor. Respecto a la altura, el mínimo exigido para cualquier inmueble es de 2,50 metros.

 

Estancias

Cada pieza de la casa o el piso también tiene que respetar unas condiciones mínimas. ¿Cuáles son?

• La puerta de entrada tiene que medir, al menos, 2,03 metros de alto por 0,825 de ancho. En el resto de puertas, se debe mantener la altura, aunque la anchura mínima se reduce a 0,725 metros, o 0,625 metros para el aseo.
• La cocina no podrá ser inferior a 5 metros cuadrados y deberá contar con un conducto independiente para salida de humos a cubierta (nunca a la fachada o al patio de vecinos).
• Los pasillos no pueden ser más estrechos de 85 centímetros, una medida que debe ser más amplia en la zona del recibidor: debe tener una anchura algo superior a la del pasillo.
• Los dormitorios deben cumplir con una superficie mínima de 6 metros cuadrados, si son individuales, o 10 metros cuadrados, si son dobles.
• El salón o sala de estar también tendrá que tener 10 metros cuadrados, aunque si dispone de una cocina americana (con ambas estancias integradas), la exigencia aumenta a 14 metros cuadrados.
• El baño tiene que contar con una dimensión de 1,5 metros cuadrados.
• La zona de tendedero no puede quedar expuesta a la vista de los viandantes, por lo que tiene que contar con algún elemento de protección visual.

 

Iluminación y ventilación

En cuanto a la iluminación, el inmueble debe proporcionar luz natural durante las horas del día en todas las habitaciones, exceptuando los pasillos, el recibidor y los baños o aseos.

Para ello, la superficie que ocupen los huecos de iluminación deberá representar, al menos, el 12% de la superficie útil de la pieza habitable.

Por su parte, los huecos de ventilación natural deben disponer de una superficie mayor del 8% de la superficie útil de la parcela.

No obstante, la ventilación de las estancias no habitables (aseos, pasillos y vestíbulos) puede realizarse a través de ventilación directa (ventanas),  conducida (rejillas) o forzada (extractores).

 

Dotación

Asimismo, cualquier vivienda debe reunir un equipamiento mínimo, consistente en:

• Instalación de agua fría y caliente.
• Sistema de evacuación de aguas.
• Suministro eléctrico.
• Un equipo de cocina compuesto por fregadero, hornilla y sistema de extracción de humos (la típica campana).
• Instalación para lavadora.
• Portero eléctrico o cualquier otro mecanismo que permita interactuar con el exterior.
• Instalación mínima a nivel de telecomunicaciones (teléfono, antena, internet).

Esperamos que, gracias a este contenido, hayamos establecido la diferencia entre rehabilitación y habitabilidad. Si necesitas Presupuesto para tu Proyecto de Rehabilitación, solicítalo de forma fácil y nuestros profesionales especializados te contactaran.