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Trámites y Requisitos para construir una Casa Prefabricada

11
Mayo
2018
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¿Estás pensando en comprar una casa prefabricada? Actualmente las solicitudes para construir una vivienda prefabricada se han triplicado en los últimos 3 años. Este hecho no es de extrañar, las casas prefabricadas tienen multitud de ventajas (precio, construcción rápida, buena integración de los sistemas de energías renovables…) presentando una gran variedad de modelos, precios y características, podemos incluso encontrar casas prefabricadas pasivas.

Todavía existen algunas dudas sobre los permisos, trámites y obligaciones legales para este tipo de construcciones modulares, sin embargo, conocer este tipo de información es vital a la hora de elegir su localización, los plazos que se pueden barajar y el presupuesto total que afectará al proyecto.

¿Casa Prefabricada fija o Móvil?

En algunas circunstancias resulta desconcertante la diferencia entre casas prefabricadas (o modulares) y casas móviles (o mobil home). Ambas edificaciones tienen características similares, pero no son lo mismo, y por lo tanto, tienen unos trámites diferentes.

Antes de señalar 6 de sus principales diferencias, es importante aclarar que existen proveedores para este tipo de viviendas que diferencian también entre viviendas móviles y mobil home, señalando básicamente que estas últimas tienen una gran capacidad de transporte, tan alta como una caravana. Por norma general, ambos términos se utilizan como sinónimos.

Principales Diferencias entre una casa prefabricada fija y móvil

1. Movilidad

Las casas móviles son transportables y no necesitan cimentación ni enclavamiento, las casas prefabricadas si necesitan una cimentación previa, y están situadas en determinado terreno sin posibilidad de trasladarse fácilmente.

2. Diseño

Las viviendas móviles, ya que presentar una gran facilidad a la hora de ser trasladadas, no se  recomienda que tengan plantas superiores, ya que se perdería parte de esta capacidad, así que, si se quiere añadir más espacio, lo mejor es unir varios módulos, de esta forma se crean las viviendas “twins” o “dobles” o incluso más grandes.

Las viviendas prefabricadas, al estar edificadas en un terreno, no tienen ninguna complicación si se pretende que dispongan de más altura. En algunas circunstancias, las viviendas modulares también tienen la capacidad de ampliar espacios de forma sencilla y rápida.

 

casa-prefabricada-licencia-montaje

Casa Prefabricada clásica de 2 plantas. Fuente: LOW-ENERGY By Baumhaus

 

3. Precio

Las casas prefabricadas y móviles suelen ser mucho más económicas que las casas tradicionales por su forma de construcción, sin embargo, a medida que las viviendas prefabricadas van aumentando sus calidades, son comparables a las viviendas tradicionales. Una casa móvil que tenga todo tipo de lujos, tendrá un precio muy superior que cualquier otro tipo de vivienda.

Realmente, las viviendas móviles pueden ser mucho más económicas que las viviendas prefabricadas, pero serán muy básicas y sencillas.

4. ¿Las casas móvil y transportable deben ser prefabricadas o modular?

Hay casas móviles construidas industrialmente, pero también hay viviendas transportables que no son prefabricadas, como es la extraordinaria vivienda ecocapsula ecológica.

5. Montaje

Las casas móviles salen totalmente terminadas de fábrica, mientras que las casas prefabricadas están construidas por secciones en fábrica, pero después son transportadas al lugar donde se instalará la vivienda para ensamblar las piezas y colocarlas en el terreno.

Sin embargo según el modelo de vivienda prefabricada y su tecnología,  cada vez más este tipo de viviendas salen más terminadas de fábrica y se requiere menor montaje en obra.

 

casa-prefabricada-montaje-licencia

Montaje de vivienda

 

6. Trámites y requisitos

Los requisitos legales de ambas son diferentes.  

Los trámites de las casas móviles al tratarse de un bien mueble, son regulados por el artículo 335 del Código Civil y la norma UNE-EN 1647.

Sin embargo las casas prefabricadas se consideran bienes inmuebles, por lo que también deben tener en cuenta los requisitos de la Ley de ordenación de Edificios (LOE) Y el Código Técnico de Edificación (CTE).

¿Por qué es importante señalar que las casas móviles son bienes muebles y las casas prefabricadas son bienes inmuebles?

Porque en España no hay una regulación concertada sobre requisitos, impuestos y obligaciones de las casas modulares, por lo que las características de este tipo de viviendas son las que van a establecer una normativa u otra. El Código Civil diferencia entre bienes muebles y bienes inmuebles para determinar qué obligaciones y tramitación necesita cada vivienda.  

Los bienes muebles son los bienes que se pueden trasladar sin que se alteren las condiciones del medio, además de que deben de ser completamente autosuficientes, tanto energéticamente como a nivel de abastecimiento y saneamiento. Es el caso de las viviendas móviles.

Los bienes inmuebles son bienes que no se pueden transportar de su ubicación, están ancladas al suelo, además de recibir suministros como las casas convencionales. Es el caso de las viviendas prefabricadas.

 

Trámites para instalar Casa Prefabricada móvil

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Mobil home. Fuente: Alojamiento de Koa Escuela de Surf

 

Las casas móviles al ser reguladas como bienes muebles tiene interesantes ventajas legales , menos trámites burocráticos y requisitos técnicos, a diferencia de las casas prefabricadas, son los mismos trámites que se requieren para los vehículos habitables (caravanas).

Al no necesitar cimentación ni ningún tipo de enclavamiento en el terreno, no necesitanlicencia de obra, sin embargo, antes de instalarlas en un lugar concreto, es necesario consultar al ayuntamiento correspondiente porque puede existir algún tipo de requisito particular.

Pero si es cierto que las casas móviles necesitan licencias, en concreto, documentación sobre su emplazamiento y situación, la autorización urbanística del lugar donde se encuentre, etc. Al igual que ocurre con las caravanas y las casetas de obra.

Las casas móviles no necesitan estar inscritas en el registro de la propiedad, y pueden obtener una financiación personal.

Este tipo de viviendas transportables deben de ser autosuficientes y no depender de terceros, pero, ¿Qué pasa si una casa móvil requiere suministros del ayuntamiento como las demás viviendas? En este caso, se necesita la misma documentación que las viviendas tradicionales puesto que se acercará a la condición de ser un bien inmueble. Lo mismo ocurre, si por alguna razón requiere algún tipo de cimentación.

 

Trámites para instalar una Casa Prefabricada fija

casa-prefabricada-tramites

Casa Prefabricada. Fuente: Alucasa

 

Los permisos y las licencias que necesitan las viviendas prefabricadas son los mismos que los de cualquier construcción tradicional.

Las viviendas prefabricadas necesitan licencias para construir y ejecutar labores de obra, contar con un proyecto visado por el Colegio de Arquitectos correspondiente, además de cumplir con la normativa urbanística, autonómica, local y técnica.

Esta clase de viviendas, solamente pueden encontrarse y “anclarse” en terrenos urbanizables, aunque siempre hay excepciones, todo depende de la normativa urbanística del municipio.

Cada municipio tiene su Plan General de Ordenación Urbana y sus leyes para estructurar las condiciones residenciales. Lo mejor es acercarse al ayuntamiento correspondiente y conocer de primera mano todo lo necesario, conociendo los límites de altura, los metros cuadrados disponibles para construir, las características del suelo…

Si se quiere colocar una vivienda transportable en un terreno rústico, habrá que consultar la normativa de la Comunidad Autónoma.

Cuando la casa prefabricada ya está construida, se debe normalizar mediante la solicitud del documento de habitabilidad, que sirve para legitimar los permisos urbanísticos y el proyecto, siendo apta para que residan personas.

Las casas prefabricadas obligatoriamente deben estar inscritas en el registro de la propiedad, pueden tener hipoteca (existen excepciones), y pueden ser alquiladas o vendidas como los demás inmuebles.

El registro de la propiedad es fundamental para alquilar o vender una vivienda, en la página web de Registradores de España, cualquier persona puede conocer toda la información veraz sobre una propiedad: características de la vivienda, titular, hipoteca, si ha tenido un embargo… Al final del artículo se encuentra un vídeo sobre esta cuestión.

 

Gastos de construcción de una Casa Prefabricada

Por norma general, los trámites de las casas prefabricadas llevan estos gastos económicos :

- Estudio geotécnico (600-1.200 euros aproximadamente) del terreno y cimentación

- Transporte de la vivienda (si no está incluido)

- Honorarios económicos de los arquitectos especializados que realizan el proyecto, visado y la dirección de la obra. (6%-10% del P.E.M Presupuesto de Ejecución material)

- Tasas de la licencia municipal de obra, que son variables.(5%-10% del P.E.M)

- Gastos de notaría

- Inscripción en el  registro de la propiedad e impuestos

- Alta a los servicios de la luz, el gas, el agua, etc.

Las viviendas prefabricadas autosuficientes tienen un millón de ventajas, tanto económicas como medioambientales. Por todo esto, siempre es muy importante elegir a los mejores profesionales del sector de casas prefabricadas ecológicas, para que puedan ayudar y aconsejar en los trámites y en los requisitos necesarios.

 

Imagen de portada: casa prefabricada y moderna de 2 plantas. Fuente: Burlingame

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