Pedir Hipoteca para Terreno y Casa Prefabricada: Guía Completa para 2025

Adquirir un terreno y construir una casa prefabricada se está convirtiendo en una de las opciones más populares entre quienes buscan combinar personalización, sostenibilidad y eficiencia económica en su hogar. 

Sin embargo, para convertir este sueño en realidad, es fundamental entender cómo funciona la financiación de este tipo de proyectos, especialmente a través de la hipoteca para terreno y casa prefabricada.

A diferencia de una hipoteca convencional, esta modalidad combina la compra del terreno y la construcción de la vivienda en un mismo préstamo. 

Pero no todo es tan sencillo como parece: se deben cumplir una serie de requisitos legales, técnicos y financieros que condicionan el acceso al crédito y su aprobación.

En esta guía, abordaremos en profundidad todo lo que necesitas saber para pedir una hipoteca destinada a un terreno y una casa prefabricada, desglosando los aspectos clave y respondiendo a las dudas más comunes.

¿Qué es una Hipoteca para Terreno y Casa Prefabricada?

La hipoteca autopromotor, como se conoce comúnmente, es un producto financiero diseñado para proyectos en los que el propietario desea construir una vivienda desde cero. 

Este tipo de hipoteca permite financiar tanto la compra del terreno como los costes de la construcción de la vivienda prefabricada.

¿Cómo funciona?

En primer lugar podemos destacar que la hipoteca autopromotor se caracteriza  por una financiación escalonada, a diferencia de una hipoteca tradicional, los fondos no se liberan en su totalidad al inicio. 

En lugar de eso, el banco desembolsa el dinero en función del avance de la construcción. Este modelo de financiación está diseñado para minimizar los riesgos, tanto para la entidad financiera como para el cliente.

Además, la hipoteca cuenta con dos partes diferenciadas. Por un lado, si aún no posees el terreno, la hipoteca cubrirá su adquisición, siempre que cumpla con los requisitos legales necesarios.

Por otro lado, el resto del préstamo se destina a financiar  las fases de construcción de la casa prefabricada.

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Ventajas de este Modelo

Flexibilidad en la construcción: Puedes personalizar tu vivienda según tus necesidades y preferencias.

Condiciones financieras más favorables: Generalmente, los intereses de una hipoteca autopromotor son más bajos que los de un préstamo personal.

Plazos más amplios: Al tratarse de un préstamo hipotecario, los plazos de amortización pueden llegar hasta los 30 años o más, dependiendo de la entidad financiera.

Requisitos para Solicitar una Hipoteca para Terreno y Casa Prefabricada

Conocer los requisitos y procedimientos para financiar una casa prefabricada es fundamental para operar correctamente a la hora de adquirir tu propiedad:

Propiedad del terreno

Uno de los primeros requisitos es que el terreno debe ser urbanizable y estar registrado en el Registro de la Propiedad. Esto asegura al banco que la construcción se llevará a cabo en una parcela que cumple con todas las normativas urbanísticas.

Documentos necesarios:

1. Certificado de registro del terreno.
2. Clasificación urbanística del suelo.
3. Escrituras que acrediten la titularidad o, en caso de no poseerlo, el acuerdo de compraventa.

Proyecto Técnico Visado

El proyecto técnico es la hoja de ruta que define cómo será la vivienda. Este documento, elaborado por un arquitecto colegiado, debe incluir:

Memoria descriptiva: Materiales, distribución y características de la vivenda.

Cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE): Garantiza que la construcción se adapte a las normativas españolas en materia de seguridad, eficiencia energética y sostenibilidad.

Planos y cronograma: Incluye el diseño detallado y las fases de ejecución.

El proyecto debe ser aprobado por el Colegio Oficial de Arquitectos y presentado al banco como parte de la solicitud.

Licencia de Obra

La obtención de la licencia de obra es un paso imprescindible para comenzar la construcción. Este permiso es emitido por el ayuntamiento correspondiente y asegura que la obra cumple con las normativas locales.

Entre los requisitos comunes, se solicitará el proyecto técnico aprobado, el pago de tasas municipales y la acreditación de titularidad del terreno.

Solvencia financiera

El banco evaluará cuidadosamente la capacidad de pago del solicitante. Para ello, analizará:

Ingresos estables: Generalmente, los bancos exigen que las cuotas hipotecarias no superen el 30-35% de los ingresos netos del hogar.

Historial crediticio: Es crucial contar con un buen historial financiero, sin impagos ni deudas significativas.

Ahorros iniciales: Por lo general, el banco financia hasta el 80% del valor de tasación del terreno y la vivienda, lo que significa que el cliente debe aportar el 20% restante de sus propios ahorros.

Algunas entidades pueden exigir un porcentaje mayor de aportación inicial para terrenos no urbanizados o proyectos más complejos.

Tasación del terreno y la vivienda

La tasación oficial es otro requisito indispensable. Este proceso determina el valor real del terreno y del proyecto constructivo, sirviendo como referencia para el banco a la hora de conceder el préstamo.

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¿Cuánto Dinero Pueden Prestar los Bancos por un Terreno?

Uno de los aspectos más consultados por quienes desean emprender este tipo de proyectos es cuánto financian los bancos para la compra de un terreno.

Factores determinantes

Clasificación del terreno: Los bancos suelen financiar únicamente terrenos urbanizables. Los terrenos rústicos o con restricciones de construcción tienen más dificultades para ser hipotecados.

Ubicación: Un terreno en una zona bien comunicada, con acceso a servicios básicos (agua, electricidad y saneamiento), tiene mayor probabilidad de obtener financiación.

Valor de tasación: La cantidad máxima que financian los bancos depende del valor de tasación del terreno, que generalmente es realizado por una sociedad homologada.

Porcentaje financiable

En la mayoría de los casos, los bancos financian entre el 50% y el 70% del valor de tasación del terreno. 

Este porcentaje puede variar según la política de la entidad financiera y las garantías aportadas por el solicitante.

Por ejemplo, si el valor de tasación de un terreno es de 100.000 euros, el banco podría prestar entre 50.000 y 70.000 euros, dependiendo de las condiciones específicas.

Documentos adicionales

Entre otros documentos que se pueden solicitar tenemos el certificado de registro del terreno, el plan urbanístico municipal y un estudio geotécnico (en algunos casos).

Para asegurar el éxito del proceso, es imprescindible contar con un asesoramiento adecuado y estar informado sobre las condiciones específicas que exige cada entidad financiera. Además, anticiparse a los costes adicionales, como licencias, tasas y la tasación, evitará sorpresas durante la ejecución del proyecto.

¿Cuánto Dinero se Necesita para Construir una Casa Prefabricada?

Construir una casa prefabricada es una opción atractiva tanto por su sostenibilidad como por su eficiencia económica. 

Sin embargo, determinar el presupuesto total puede ser un desafío, ya que intervienen múltiples factores que varían según las características del proyecto.

A continuación, analizamos los principales elementos que influyen en el coste y desglosamos cómo estimar cuánto dinero se necesita para construir una casa prefabricada en España.

Factores que Determinan el Coste de una Casa Prefabricada

Fuente: Archdaily

Dimensiones de la Vivienda

El tamaño de la vivienda es uno de los principales determinantes del coste. Las casas prefabricadas suelen calcularse en función del precio por metro cuadrado, que varía dependiendo de los materiales y el nivel de personalización.

Algunos precios promedio son:

• Materiales estándar: 700 – 1.000 €/m²
• Materiales de alta gama o sostenibles: 1.200 – 1.500 €/m²

Por ejemplo, para una vivienda prefabricada de 100 m², el presupuesto inicial podría oscilar entre 70.000 y 150.000 euros, excluyendo costes adicionales.

Tipo de Construcción

Las casas prefabricadas pueden ser modulares, panelizadas o de entramado ligero. Cada método tiene implicaciones directas en el precio:

Modulares: Construidas en secciones grandes en fábrica y ensambladas en el terreno. Son más rápidas pero pueden tener costes logísticos más altos. Si quieres conocer cómo financiar una casa modular, visita nuestra guía completa de hipotecas y requisitos

Panelizadas: Paneles prefabricados ensamblados en el terreno, una opción más económica pero con tiempos de instalación más largos.

Enramado ligero: Método híbrido que permite más personalización, pero tiende a ser más costoso.

Personalización y Acabados

Los acabados interiores y exteriores tienen un impacto significativo en el coste final. Desde ventanas y puertas hasta el revestimiento y los sistemas de climatización, cada elección puede aumentar el presupuesto.

Acabados básicos: Suelos laminados, ventanas estándar y sistemas eléctricos básicos.

Acabados premium: Pisos de madera maciza, ventanas de alta eficiencia energética y domótica.

Cimentación y Preparación del Terreno

A menudo subestimados, los costes relacionados con el terreno pueden representar una parte considerable del presupuesto total:

Cimentación: Dependiendo de las condiciones del suelo, el coste puede oscilar entre 6.000 y 15.000 euros.

Adecuación del terreno: Movimiento de tierras, nivelación y conexión a servicios básicos (agua, electricidad, alcantarillado) pueden sumar entre 10.000 y 30.000 euros adicionales.

Costes Adicionales a Considerar

Licencias y Tasas Municipales

Obtener los permisos necesarios es obligatorio para iniciar la construcción. Los costes de las licencias varían según la ubicación y el tamaño del proyecto, pero suelen representar entre un 3% y un 5% del presupuesto total de la obra.

Seguro Decenal

Este seguro, obligatorio en España, garantiza la estabilidad estructural de la vivienda durante los diez primeros años. El coste puede oscilar entre el 0,5% y el 1% del valor del proyecto.

Transporte de los Módulos

Si la casa es modular, el transporte desde la fábrica hasta el terreno puede suponer un gasto adicional significativo. Dependiendo de la distancia y el tamaño de los módulos, este coste puede variar entre 3.000 y 10.000 euros.

Alternativas para Reducir Costes

Si el presupuesto inicial parece elevado, existen formas de optimizar costes sin comprometer la calidad.

Elegir materiales sostenibles y asequibles: Materiales como el hormigón prefabricado o la madera laminada son económicos y duraderos.

Reducir metros cuadrados innecesarios: Diseñar una vivienda eficiente y compacta puede reducir significativamente el coste.

Optar por acabados básicos: Los acabados pueden actualizarse en el futuro, permitiendo comenzar con un presupuesto más ajustado.

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Ejemplo Práctico: Presupuesto Total

Vamos a desglosar el presupuesto estimado para construir una casa prefabricada de 100 m² en un terreno urbanizable:

Concepto	Coste Estimado (€)
Terreno (compra)	50.000 – 100.000
Cimentación	8.000 – 15.000
Construcción (100 m²)	70.000 – 150.000
Licencias y tasas	5.000 – 10.000
Transporte	3.000 – 10.000
Seguro decenal	1.000 – 2.000
Total aproximado	137.000 – 287.000

 

Construir una casa prefabricada implica una inversión inicial importante, pero su relación calidad-precio, sostenibilidad y rapidez de ejecución la convierten en una opción atractiva para muchas familias. 

Tener una visión clara del presupuesto y planificar cada gasto es importante para evitar sorpresas. Además, las múltiples alternativas disponibles para optimizar costes permiten adaptar el proyecto a las necesidades y recursos de cada propietario.

¿Qué Casas No se Pueden Hipotecar?

No todas las viviendas prefabricadas son susceptibles de ser hipotecadas. Para que una casa pueda ser objeto de una hipoteca, debe cumplir una serie de requisitos legales y técnicos que la clasifiquen como bien inmueble. 

Las casas que no cumplan con estos criterios no serán elegibles para este tipo de financiación y requerirán alternativas como préstamos personales o financiación directa.

Requisitos para que una Casa Prefabricada Sea Hipotecable

Anclaje Permanente al Suelo

El primer criterio que determina la hipotecabilidad de una vivienda prefabricada es su fijación al terreno mediante cimentación permanente. Esto implica que la casa debe estar construida sobre cimientos sólidos y no ser transportable. 

Las casas móviles o aquellas que no cuentan con una cimentación adecuada se clasifican como bienes muebles y no pueden acceder a hipotecas tradicionales.

Terreno Urbanizable

La vivienda debe estar situada en un terreno clasificado como urbanizable o urbano. Los terrenos rústicos o aquellos que no permiten construcción residencial suelen ser excluidos de las hipotecas, ya que los bancos consideran que no ofrecen garantías suficientes.

Licencias y Permisos

Es imprescindible que el propietario haya obtenido todas las licencias necesarias para la construcción de la vivienda, incluyendo la licencia de obra mayor y la licencia de primera ocupación. Sin estos documentos, la vivienda no será reconocida oficialmente como habitable.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una casa prefabricada sólo será hipotecable si está registrada como bien inmueble en el Registro de la Propiedad, vinculada al terreno sobre el que se construye. Este proceso formaliza la vivienda desde un punto de vista legal, permitiendo su financiación y futura compraventa.

Para profundizar aún más en este tema, puedes visitar nuestra guía completa sobre hipotecas para casas prefabricadas en España que incluye los aspectos legales, financieros y técnicos esenciales

Casas No Hipotecables: Ejemplos Comunes

Casas móviles: Viviendas que no están ancladas al suelo y pueden ser transportadas fácilmente.

Casas prefabricadas en terrenos rústicos: Aunque en algunos casos se permiten construcciones en terrenos rústicos bajo ciertas condiciones, los bancos tienden a rechazar la financiación para este tipo de proyectos.

Viviendas sin licencias: Cualquier casa que no tenga los permisos necesarios para su construcción o uso habitacional será excluida de la posibilidad de hipotecarse.

Proyectos sin cimentación: Algunas viviendas prefabricadas que no requieren cimentación pueden ser clasificadas como estructuras temporales, lo que las descalifica para hipotecas.

Fuente: Ovacen

Alternativas de Financiación para Casas No Hipotecables

En caso de que la vivienda no cumpla con los requisitos para ser hipotecada, existen otras formas de financiar el proyecto:

Préstamos Personales

Los préstamos personales son una opción flexible, aunque suelen tener condiciones menos ventajosas que las hipotecas, como intereses más altos y plazos de amortización más cortos.

Financiación Directa del Fabricante

Muchas empresas de casas prefabricadas ofrecen planes de financiación propios, adaptados a las necesidades de sus clientes. Estas opciones pueden incluir plazos más flexibles y condiciones personalizadas.

Leasing Inmobiliario

Aunque menos común en el sector residencial, el leasing inmobiliario puede ser una solución para proyectos temporales o modulares, especialmente en casos donde la vivienda no es considerada un bien inmueble.

Consejos Prácticos para Asegurar la Hipotecabilidad de una Casa Prefabricada

Planificación previa: Antes de adquirir el terreno o comenzar la construcción, asegúrate de que el proyecto cumple con todos los requisitos legales y técnicos.

Asesoramiento profesional: Trabaja con arquitectos y asesores financieros especializados en viviendas prefabricadas para evitar errores que puedan bloquear la financiación.

Elegir el terreno adecuado: Opta por terrenos urbanizables que permitan el registro y la construcción de una vivienda fija.

Documentación en regla: Desde las licencias hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad, todos los documentos deben estar al día para garantizar el éxito de la financiación.

Para cualquier proyecto de casa prefabricada, la clave está en informarse bien, cumplir con los requisitos legales y contar con expertos en la materia que puedan guiar cada paso del proceso. El resultado final será un hogar moderno, eficiente y hecho a medida de tus sueños y posibilidades económicas.

Fuente imagen de portada: Freepik